Faire l'état des lieux d'une location
L’état des lieux d’une location est une étape importante lors de la remise des clés à l’entrée et la sortie du logement. Même s’il n’est pas considéré comme obligatoire, il assure au propriétaire et au locataire une certaine protection en cas de mésentente. En effet, un logement en location doit être restitué dans un état conforme à celui initial. Son rôle est alors de le vérifier puisqu’il dresse un constat de l’état des surfaces et des éléments présents. De quoi est-il composé ?
Un document réalisé conjointement
L’état des lieux est fortement conseillé, qu’il s’agisse d’un T1 ou T4, car il atteste de l’état du logement et de ses équipements. Il s’agit d’un document à caractère contradictoire, c’est-à-dire établi conjointement entre le locataire et le propriétaire. Il permet à ce dernier de vérifier l’évolution de son bien et lui garantit une indemnisation lorsque des dégradations sont avérées. Le locataire, quant à lui, peut s’assurer du bon état de son futur lieu de vie, mais aussi prouver qu’il a bien entretenu le logement lors de sa restitution.
Il est possible de mandater un tiers pour effectuer l’état des lieux. Ce choix n’est pas anodin et doit être formalisé par écrit. De plus, les honoraires du professionnel mandaté sont à la charge du propriétaire et du locataire, avec une limite de 3 euros TTC par m2 habitable. Lorsque l’état des lieux ne peut se faire à l’amiable, le recours à un huissier de justice est possible, mais il engage également des frais.
L’absence de l’état des lieux est préjudiciable pour les deux parties. Dans ce cas, le logement est présumé rendu en bon état. L’article 1731 du Code civil mentionne effectivement : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Ainsi, le locataire ayant emménagé dans un logement déjà en mauvais état n’aura aucun moyen de le justifier à son départ.
Les informations requises pour compléter l’état des lieux
L’état des lieux est réalisé en deux exemplaires, remis aux parties après signature. Il facilite la comparaison entre l’entrée et la sortie du logement, et comporte les éléments suivants :
- type d’état des lieux : entrée ou sortie ;
- date de rédaction du document ;
- adresse du logement ;
- identité du propriétaire, du locataire ou du mandataire avec leur adresse ;
- relevés des compteurs d’eau et d’énergie ;
- descriptions détaillées et potentiellement illustrées de toutes les parties du logement (surfaces, sols, etc.) et les équipements ;
- signature des deux parties.
Le locataire dispose d’un délai de 10 jours pour inscrire des changements à l’état des lieux. Si le propriétaire ne consent pas à modifier le document, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
Une description scrupuleuse de chaque pièce
L’inspection des lieux par les deux parties s’effectue simultanément et scrupuleusement. Les pièces sont détaillées les unes après les autres, du sol au plafond. L’objectif est alors d’employer des termes suffisamment précis, associés à des commentaires. Les mentions « état correct » ou « bon état », par exemple, sont trop vagues et peuvent vous nuire lors de l’état des lieux de sortie. Le vocabulaire, de même que les qualificatifs employés, ont donc une grande importance. Des photographies sont généralement bien accueillies pour illustrer visuellement les propos écrits.
L’état des lieux de sortie se fait par comparaison avec celui réalisé à l’entrée. Plusieurs années peuvent les séparer, c’est pourquoi la précision est de mise. De plus, ce document vous permet de récupérer intégralement le dépôt de garantie versé lors de la signature du bail, à condition de rendre le logement en bon état.
Enfin, il est nécessaire de distinguer l’usure liée au temps et les dégradations. Le locataire ne sera pas tenu pour responsable des altérations naturelles dues à l’usage du logement. Il n’aura donc pas à financer le rafraîchissement de la peinture ou de la tapisserie. Pour éviter tout litige à ce sujet, une grille de vétusté est envisageable et s’ajoute en annexe du bail.
