À la signature du bail locatif, les propriétaires s’assurent généralement de la solvabilité de leurs locataires. Pourtant, cela n’empêche pas les défauts de paiement de certaines mensualités. Dans cette situation, différentes solutions existent pour les locataires et pour les propriétaires. Le point sur les recours en cas de difficultés et sur le déroulement d’une procédure d’expulsion.
Les recours possibles du locataire en cas d’impayé de loyer
En cas de coup dur, le locataire a tout intérêt à alerter son propriétaire afin de trouver un arrangement amiable.
Parallèlement, il peut faire appel à un conseiller spécialisé de l’ADIL en appelant le numéro Sos Loyers Impayés 0805 160 075. Ce dernier a vocation à orienter vers des solutions d’accompagnement concrètes.
En effet, en plus des aides sociales nationales, il existe des solutions départementales telles que le FSL ou encore des dispositifs locaux ponctuels auprès du CCAS par exemple.
Les recours possibles du propriétaire avant l’expulsion du locataire en cas de loyers impayés
Dès le premier impayé, il est fortement conseillé aux propriétaires de réagir le plus tôt possible, car les procédures de recouvrements ou d’expulsions peuvent être longues et coûteuses. Avant d’en arriver là, il existe plusieurs recours.
Si le locataire perçoit des aides au logement de la CAF, le propriétaire peut exiger de recevoir le paiement des allocations directement sur son compte.
Lorsqu’une personne se porte caution pour le locataire, le propriétaire peut se tourner vers cette personne pour obtenir les sommes qui lui sont dues.
Si le locataire a souscrit à la garantie Visale, le propriétaire peut s’adresser à Action logement qui le paiera directement. Le locataire devra ensuite rembourser l’organisme.
La clôture du bail
Dès le premier loyer impayé, le propriétaire du logement peut envoyer un courrier en LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception) à son locataire pour lui demander de régler sa dette dans les plus brefs délais.
En cas de refus ou d’absence de réponse, le propriétaire peut contacter un huissier pour enclencher une procédure.
La clause résolutoire
La plupart des contrats locatifs comprennent une clause résolutoire qui impose la résiliation automatique du bail si le locataire ne paie pas le loyer ou les charges dans les délais prévus.
Dans ce cas, le propriétaire envoie un commandement de payer par acte d’huissier au locataire et à sa caution s’il en a une.
Suite à cet envoi, le locataire dispose de deux mois pour régler sa dette. Il peut demander un délai supplémentaire en saisissant le tribunal de proximité.
À défaut, le propriétaire peut saisir le tribunal afin de faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.
Résiliation judiciaire
Si le contrat de location ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire peut directement assigner son locataire devant le tribunal judiciaire par acte d’huissier afin de demander la résiliation du bail et l’expulsion.
Avant l’assignation, le propriétaire peut éventuellement adresser une mise en demeure à son locataire, mais il n’en a pas l’obligation.
Si le juge estime que la faute du locataire est suffisamment grave pour justifier la procédure du propriétaire, il peut alors procéder directement à la résiliation du bail et à l’expulsion.
Le locataire dispose alors d’en général 2 mois pour quitter le logement. Ceci dit, il peut demander un délai supplémentaire ou en obtenir un d’office compris entre 3 mois à 3 ans en fonction de sa situation.
La procédure d’expulsion du locataire
L’expulsion doit être faite par un huissier. Si le propriétaire procède à l’expulsion lui-même, il encourt 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
L’huissier peut se présenter au logement en ayant prévenu le locataire ou non, entre 6 heures et 21 heures, tous les jours sauf le dimanche et les jours fériés.
En présence du locataire ou non
Si le locataire est présent dans le logement et ne présente aucune résistance le jour de l’expulsion, l’huissier récupère les clés et dresse un procès-verbal dans lequel il dresse l’inventaire des meubles présents et leurs emplacements.
Si le locataire est présent, mais refuse d’ouvrir la porte, l’huissier ne peut pas pénétrer dans le logement. Il doit alors demander à la préfecture l’intervention des forces de police.
Si le locataire est absent le jour de l’expulsion, l’huissier doit faire appel à un serrurier ainsi qu’aux forces de police pour pénétrer dans le logement. Il dresse le procès-verbal, et fait retirer les meubles et changer la serrure. Le locataire est informé qu’il ne peut plus entrer dans le logement par une affiche laissée sur la porte par l’huissier.
La trêve hivernale
Le dispositif de la trêve hivernale protège un locataire de l'expulsion pendant une période allant du 1er novembre au 31 mars (exceptionnellement cette année jusqu’au 10 juillet en raison de la crise sanitaire).
Pendant cette période, le propriétaire peut tout de même commencer une procédure d’expulsion qui sera effective à la fin de la trêve.
Une expulsion peut être appliquée pendant une trêve hivernale si le locataire est relogé immédiatement dans un logement adapté à ses besoins (au moins une pièce par occupant). C’est également le cas si l’immeuble du logement en question fait l’objet d’un arrêté de péril, en cas de menace d’effondrement par exemple.
La trêve cyclonique
Les départements d’outre-mer peuvent disposer d’une trêve cyclonique dont les dates sont définies par les préfectures dans chaque département, et s’étalent sur toute la saison des cyclones du secteur.