Par un arrêt rendu le 20 février, la Cour de cassation rappelle que l’administration fiscale peut rectifier le prix payé lors de la vente d’un bien immobilier. Cette modification peut entraîner une hausse des taxes à régler. Explications.
Comment fixer le prix de vente d’un logement ?
Le vendeur doit fixer un prix de vente juste et raisonnable en tenant compte de plusieurs paramètres : la localisation du bien, sa proximité avec les transports, les commerces et les écoles, la présence d’un espace extérieur, la superficie, le nombre et l’agencement des pièces, l’état général du logement.
L’outil Patrim, mis à disposition par l’administration fiscale, permet de calculer la valeur vénale d’un bien ou d’un terrain en trouvant des logements comparables. Pour l’utiliser, il suffit de se rendre dans son « espace particulier » accessible sur le site impots.gouv.fr.
Les taxes à payer pour la vente d’une maison ou d’un appartement
Les taxes résultant d’une vente immobilière sont fixées par rapport au prix de vente figurant dans l’acte définitif.
Le vendeur doit notamment prendre en charge les frais liés aux diagnostics immobiliers obligatoires, les honoraires d’agence, les charges de copropriété, les frais de remboursement anticipé, l’impôt sur les plus-values immobilières et la CSG sur cette plus-value. Quant à l’acquéreur, il doit s’acquitter du prix de vente, mais également des frais notariés, constitués essentiellement des droits de mutation du bien ou droits d’enregistrement.
Les nombreuses taxes applicables en cas de vente immobilière peuvent inciter certains vendeurs à proposer un prix en deçà du marché. Toutefois, il ne faut pas perdre de vue le pouvoir de contrôle dont dispose le fisc.
L’administration fiscale peut rectifier le prix de vente à la hausse
Dans cette affaire, la Cour de cassation, dans son arrêt du 20 février 2019 a rappelé que si le prix de vente d’un bien immobilier est déterminé librement avec le vendeur et peut être négocié avec le futur acheteur, le fisc n’est pas tenu par le prix convenu. S’il constate que ce montant est trop inférieur par rapport aux prix du marché, il est en droit de le rectifier entraînant parfois une hausse conséquente des taxes liées à la vente. Pour prendre cette décision, les services fiscaux doivent s’appuyer sur une comparaison issue d’une vente de biens similaires, dans le même secteur.
Par un arrêt du 27 juin 2018, la Cour avait allégé les obligations du fisc en matière de comparaison. L’administration fiscale peut désormais comparer des biens globalement semblables et non plus identiques.