La société civile immobilière (SCI) est notamment intéressante dans le cadre d’une succession. Quels sont les atouts de cette structure juridique ? Comment la créer ? Comment fonctionne-t-elle ? Quelles sont les règles en matière de fiscalité ? Faisons le point.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société civile immobilière, également connue sous le nom de SCI, est une structure juridique dont la fonction est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est constituée d’un ou plusieurs associés.
Comment fonctionne-t-elle ?
En tant que personne morale, la société est la seule détentrice du ou des biens immobiliers. Chaque associé obtient des parts sociales qui sont proportionnelles à son apport. La SCI n’a pas de capital minimum. Elle peut ainsi fonctionner avec seulement 1 € de capital.
En tant que société, la SCI dispose de statuts qui régissent son fonctionnement. Ces derniers permettent par exemple de déterminer le mode de prise de décision, qui peut se faire à la majorité ou à l’unanimité.
Pour la gestion courante du ou des biens immobiliers, un ou plusieurs gérants sont désignés par la SCI. Il peut s’agir d’associés ou de tiers. Ils sont habilités à prendre en charge certains actes de gestion sans se tourner vers les associés et engager des formalités.
Société civile immobilière : quels sont les différents types ?
Il existe trois sortes de SCI :
- la SCI classique. Elle permet à des personnes, appartenant ou non à la même famille, d’acquérir, de gérer et de mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers ;
- la SCI d’attribution. Elle a pour fonction d’acquérir ou de faire construire un ou plusieurs biens immobiliers, afin de procéder ensuite à leur division par fractions attribuées à chaque associé en pleine propriété, en jouissance ou en nue-propriété ;
- la société civile de construction de vente (SCCV). Elle est constituée dans une logique de promotion immobilière. Les biens gérés ont vocation à être ensuite revendus à des tiers dans l’objectif de réaliser une plus-value. L’objet social de la société doit ainsi être requalifié. La société exerce en effet une activité commerciale, comme dans le cas de locations meublées.
Existe-t-il une différence entre le régime de l’indivision et la société civile immobilière ?
Lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs propriétaires, le régime de l’indivision est celui qui s’applique d’office, le plus souvent dans le cadre d’une succession.
La principale différence entre le régime de l’indivision est la SCI porte sur l’étendue des droits des propriétaires :
- société civile immobilière : les associés détiennent des parts sociales, qui correspondent à une quantité limitée de droits ;
- régime de l’indivision : les indivisaires possèdent une quote-part, mais les droits portent sur l’ensemble du bien.
Par ailleurs, en cas d’indivision, tous les indivisaires doivent être d’accord pour prendre une décision. L’unanimité s’impose. Au contraire, dans le cas de la SCI, si la décision doit être prise à la majorité, le refus d’un seul associé n’est pas nécessairement bloquant.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?
Quels sont les avantages d’une SCI ?
La SCI est une option avantageuse à plus d’un titre :
- la gestion au quotidien. Les bénéfices et dettes associés au bien immobilier sont répartis entre les associés à hauteur de leurs parts sociales ;
- la cession d’un bien. Le patrimoine immobilier ne peut être cédé qu’après obtention de la majorité des parts sociales. En cas de mésentente entre les associés, le bien est par conséquent protégé ;
- la transmission du patrimoine. Les parents qui souhaitent se séparer d’un bien immobilier à leurs enfants peuvent le faire en cédant des parts sociales de la société civile immobilière de manière successive. Chaque enfant bénéficie alors d’un abattement de 100 000 euros pour chaque donation, renouvelable tous les quinze ans ;
- les avantages fiscaux. En cas de déficit, les associés peuvent le reporter sur leur déclaration d’impôt sur le revenu, contribuant ainsi à réduire le montant des revenus ;
- le démembrement des parts sociales. Les parts sociales des associés peuvent être démembrées. Un associé peut ainsi posséder la nue-propriété ou la jouissance, et non systématiquement la pleine propriété des parts sociales.
Quels sont les inconvénients d’une SCI ?
Malgré les nombreux avantages, la SCI possède quelques limites :
- la procédure de création de la SCI. Alors que l’indivision ne nécessite aucune formalité, la société civile immobilière impose notamment la rédaction de statuts ;
- le coût de création. La création d’une SCI coûte environ 400 €. Ce montant ne tient pas compte des éventuels prestataires vers lesquels les associés se tourneraient pour les aider dans la procédure de création ou la gestion au quotidien ;
- la responsabilité illimitée des associés. Les associés sont responsables du passif social de façon illimitée. Si la SCI se retrouve en défaut de paiement, les créanciers peuvent ainsi se retourner contre les associés ;
- l’obligation de tenue d’une assemblée générale annuelle ;
- l’obligation de gestion comptable.
SCI et fiscalité : comment ça se passe ?
Si les biens de la SCI sont mis en location, vous percevez alors des bénéficies en tant qu’associé, sous la forme de loyers. Ces derniers sont imposables sur le revenu.
Dans votre déclaration d’impôt sur le revenu, vous indiquez alors le montant des loyers perçus en fonction des parts sociales détenues.
Dans le cas d’une mise en location de biens meublés, les sommes perçues seront alors soumises à l’impôt sur les sociétés. La société est en effet considérée comme exerçant une activité commerciale.
Comment créer une SCI ?
Pour créer une société civile immobilière, vous devez procéder en trois étapes :
- la rédaction des statuts de la SCI. Ils doivent impérativement mentionner le nom du gérant et indiquer le siège social de la SCI. Ce dernier peut être le domicile du gérant ;
- la publication de l’avis de création de la SCI dans un journal d’annonce légale ;
- l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés, auprès du greffe du tribunal de commerce du siège social de la société.
Comment céder ses parts sociales ?
Lorsqu’un associé souhaite céder ses parts sociales, il lui suffit de constater la cession par écrit. Tous les associés doivent être d’accord. La déclaration de cession doit ensuite être déposée au siège social de la société et y être enregistrée.
Comment dissoudre une société civile immobilière ?
La dissolution de la société civile immobilière est possible dans quatre cas :
- le choix de la dissolution par les associés dans le respect des dispositions du statut ;
- la réalisation de l’objet de la société qui a justifié sa création ;
- la faillite ;
- l’atteinte de la durée de vie prévue.
Les associés doivent respecter la procédure de dissolution.