Crédit immobilier : comment dépasser le taux d'endettement de 35 % ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier, la règle du taux d’endettement de 35 % peut-elle être dérogé ? Quel est le pourcentage de dossiers que les banques peuvent accepter ? Comment bien préparer son dossier pour accéder au prêt ? Nous vous expliquons tout dans cet article.

Les banques peuvent-elles déroger à la règle des 35 % ?

Il n’existe pas de loi concernant le montant du taux d’endettement maximum autorisé. En revanche, en 2019, le Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) a recommandé de faire passer le taux d’endettement de 33 % à 35 %.

Quelques années plus tard, une décision du 29 septembre 2021 publiée au Journal officiel a précisé un certain nombre de critères à caractère obligatoire quant aux conditions d'octroi des crédits immobiliers.

Dans cette décision, on retrouve le taux d’endettement de 35 % imposé aux établissements bancaires avec toutefois quelques exceptions.

En effet, il est indiqué que les banques ont le droit de déroger à cette règle pour 20 % de leurs dossiers. Les personnes qui acquièrent leur résidence principale sont prioritaires, elles représentent les 80 %. Tandis que les primo-accédants représentent les 30 % restants.

Les profils les plus enclins à obtenir un crédit immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 35 % sont ceux qui répondent à un ou plusieurs des critères suivants :

• de gros revenus ;
• des garanties de prêt ;
• des perspectives d’évolution de carrière élevées ;
• un apport conséquent ;
• un reste à vivre important.

Quels sont les leviers pour vous affranchir de la règle des 35 % d’endettement ?

La situation professionnelle ainsi que l’âge de l’emprunteur peuvent jouer. L’opportunité de dépasser les 35 % d’endettement maximum est plus facile pour un jeune actif ayant des revenus importants. Elle l'est moins pour un jeune avec une carrière aux perspectives d’évolution faibles.

Une gestion exemplaire de vos dépenses peut jouer en votre faveur. En outre, la banque sera plus encline à vous prêter au-dessus de 33 % si vous n’êtes jamais à découvert, qu’il soit autorisé ou non autorisé.

Si vous épargnez régulièrement, cela peut rassurer l’établissement prêteur. Une bonne propension à l’épargne est un excellent indicateur. Cela veut dire que les revenus de l’emprunteur sont supérieurs à son niveau de vie lorsque celui-ci peut mettre de l’argent de côté chaque mois.

Bon à savoir : si vous faites l’acquisition d’une résidence principale, le saut de charge peut impacter le taux d’endettement maximum. Pour cela, on calcule la différence entre le loyer que paye l’emprunteur pour se loger et le montant des mensualités qu’il payera lorsqu’il commencera à rembourser son crédit immobilier. Ce qui veut dire que si le montant des mensualités estimé est inférieur au loyer mensuel qu’il paye, cela peut jouer en sa faveur.

Comment diminuer votre taux d'endettement ?

Voici quelques conseils pour diminuer un taux d’endettement trop élevé et augmenter vos chances d’obtenir votre crédit immobilier.

Le prêt à taux zéro

Si vous remplissez les critères d’éligibilité, le PTZ peut constituer une solution pour emprunter une plus grosse somme sans augmenter votre taux d’endettement.

Le rachat de crédit

Le rachat de crédit permet de diminuer les mensualités tout en allongeant la durée du prêt. C’est une solution lorsque vous avez déjà plusieurs crédits en cours et que votre taux d’endettement est trop élevé.

Le regroupement de crédit

Le regroupement de crédit permet de baisser les mensualités et de ce fait de diminuer votre taux d’endettement.

Rembourser vos crédits en cours

Si vous avez déjà des crédits en cours, cela impacte forcément votre taux d’endettement. Dans la mesure du possible, un remboursement anticipé de tous ces prêts est idéal pour mettre toutes les chances de votre côté.

Revoir à la hausse la durée de votre crédit ainsi que votre apport

Si votre apport est élevé, vous pourrez diminuer vos mensualités de remboursement. De même que si vous allongez la durée du remboursement, vous diminuez la part mensuelle de capital remboursé. De ce fait, votre taux d’endettement sera moins impacté si vous empruntez sur 30 ans plutôt que sur 15 ans.

Comment calculer votre taux d’endettement ?

Pour calculer le taux d’endettement classique, on additionne les charges et les dettes, puis on divise le résultat par les revenus fixes nets. Enfin, on multiplie le résultat par 100.

Le calcul du taux d’endettement permet aux établissements de se protéger du risque d’insolvabilité. Mais aussi d’éviter aux emprunteurs les risques de surendettement.

Bon à savoir : pour préparer votre projet immobilier, l’ANIL met à votre disposition un simulateur en ligne afin de déterminer votre budget. Vous pouvez également contacter les agents de votre ADIL pour des informations complémentaires.