Crédit immobilier : pouvez-vous emprunter sans apport ?

Aujourd’hui, obtenir un crédit immobilier devient un véritable parcours du combattant. Qu’en est-il pour les particuliers qui souhaitent emprunter sans apport ? Est-il encore envisageable dans le contexte économique actuel de convaincre les banques sans apport personnel ? Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit à 100 % pour un achat immobilier ? Découvrez quelle stratégie adopter.

L’apport est-il obligatoire pour un prêt immobilier ?

Non, sur le plan légal, l’apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un financement pour un achat immobilier.

Il est en revanche plus que courant que les établissements bancaires demandent aux particuliers souhaitant souscrire un prêt immobilier de financer environ 15 % du prix du bien, frais de notaire inclus, sur leurs deniers personnels.

Pour les banques, l’apport personnel est en effet une façon de sécuriser le financement. Lorsque vous prenez en charge sur vos deniers propres une partie du coût de votre achat immobilier :

• vous diminuez le montant du capital emprunté ;
• vous réduisez la durée d’emprunt ;
• et/ou vous réduisez le montant des mensualités.

Les risques d’impayés sont par conséquent moins importants avec un apport personnel.

Les banques sont par ailleurs rassurées de voir que vous possédez des économies. Cet aspect les rassure sur votre façon de gérer votre argent. Si vous êtes un bon gestionnaire, vous ne devriez pas rencontrer de difficultés à rembourser votre crédit. Les établissements bancaires feront toujours plus confiance aux fourmis qu’aux cigales !

Enfin, en cas de revente prématurée, pour cause de perte d’emploi, de décès ou de divorce, il est fréquent que les biens soient soumis à une décote, afin d’accélérer la vente. Vous revendrez par conséquent le bien moins cher que vous ne l’avez acheté. Si vous avez souscrit un crédit avec un apport personnel et que la décote s’élève à 15 % du prix initial du bien, vous serez en mesure de rembourser la banque.

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 100 000 euros. Vous avez financé 15 000 euros du projet grâce à un apport personnel et vous avez emprunté le reste, soit 85 000 euros. Si la décote est de 15 % à la revente, vous revendrez le bien 85 000 euros, soit le montant de l’emprunt. La banque sera par conséquent entièrement remboursée. Au contraire, sans apport personnel, vous serez encore redevable de 15 000 euros à la banque, et alors contraint d’assumer ce remboursement ainsi que le versement d’un loyer.

Crédit à 100 et 110 %, quesaco ?

Il est fréquent que les banques vous demandent de prendre à votre charge les droits de mutation. C’est ce que l’on appelle un crédit à 100 % : le crédit couvre la valeur du bien immobilier.

Les crédits à 110 % ont presque disparu du marché. Les formules couvraient le coût du logement ainsi que les frais annexes.

Qui peut emprunter sans apport ?

Vous n’avez pas d’apport ? Tout n’est pas encore perdu. Certaines banques acceptent les prêts sans apports, à condition que votre dossier soit solide et intéressant. Rappelons tout de même que les crédits à 110 % n’existent quasiment plus. Vous devrez par conséquent vous acquitter au minimum du paiement des droits de mutation.

Deux catégories de personnes peuvent être accueillies favorablement dans leur demande de crédit immobilier sans apport :

• les jeunes. Les banques peuvent comprendre qu’un jeune n’ait pas encore eu le temps d’épargner. Il ne s’agit pas nécessairement un signe de mauvaise gestion. Pour une banque, un client jeune est aussi une chance de fidélisation. Être jeune n’est pas pour autant un critère qui vous assure l’obtention d’un crédit immobilier ! Vous devez bien entendu présenter par ailleurs un dossier solide, notamment sur le plan des revenus ou des perspectives d’évolutions professionnelles qui s’offrent à vous ;
• les détenteurs d’un patrimoine financier. Il est courant de préférer conserver ses placements et emprunter sans apport, que de solder son assurance vie pour financer une partie du crédit. Les banques sont rassurées par votre capacité à épargner. En cas de problème, elles savent que vos avoirs vous permettront de rembourser votre crédit.

En ce qui concerne l’investissement locatif, les banques demandent toujours 10 % du prix, afin de sécuriser l’opération, dans le cas où vous devriez revendre votre bien avec une décote.

Prêt immobilier : comment emprunter sans apport ?

Que vous soyez jeune ou que vous possédiez de nombreux placements, votre demande de crédit immobilier ne sera pas pour autant acceptée automatiquement.

Plusieurs paramètres sont pris en compte par les banques dans le cadre de leur étude de faisabilité du plan de financement pour un crédit sans apport personnel :

• la situation professionnelle. Le fait d’être en CDI augmente considérablement vos chances, surtout si vous êtes fonctionnaire. Si vous être travailleur indépendant, tout n’est pas perdu. Certaines professions sont en effet appréciées des banques, car les risques de chômage ou de baisse d’activité sont faibles ;
• la situation personnelle. Emprunter à deux rassure les banques, et ce, d’autant plus, si vous êtes tous les deux en CDI ;
• la gestion de votre argent. Les établissements bancaires étudient vos découverts, vos crédits à la consommation, vos placements, vos incidents de paiement, etc. ;
• un dossier complet et solide. Fournissez tous les documents nécessaires (avis d’imposition, relevés de comptes, bulletins de salaire, documents relatifs aux placements, etc.) ;
• le montant que vous souhaitez emprunter. Essayez d’anticiper et de faire preuve de sagesse. Si vous souhaitez emprunter une somme trop importante par rapport à votre capacité d’emprunt, même un dossier irréprochable ne suffira pas à vous garantir l’obtention de votre crédit immobilier. Calculez votre capacité d’emprunt avant de vous présenter à votre banque. Plus votre reste à vivre sera confortable et plus vous rassurerez les banques ;
• l’épargne résiduelle. La plupart des banques s’assurent que vous ayez de côté l’équivalent d’environ six mois de mensualités de crédit. Cette somme doit vous permettre de faire face aux imprévus. Ce minimum d’épargne résiduelle est demandé à toutes les catégories d’emprunteurs ;
• l’emplacement du projet ;
• la performance énergétique du logement ;
• les éventuels travaux à réaliser, même les moins onéreux. Si la banque estime que vous ne serez pas en mesure d’en assumer le coût, elle pourrait refuser votre dossier ;
• la caution solidaire d’une tierce personne, chargée de prendre le relais au niveau des remboursements, en cas de besoin.