Location vide ou meublée : quels sont les avantages pour le bailleur ?

Vaut-il mieux louer un bien meublé ou non meublé ? Qu’est-ce qui différencie ces deux types de location ? Plusieurs paramètres peuvent orienter votre décision tels que le montant du loyer et du dépôt de garantie, le délai de préavis ou encore l’imposition. Selon votre situation, les éléments à prendre en compte ne seront pas forcément les mêmes.

Qu’est-ce qui différencie la location vide de la location meublée ?

Durée du bail

Dans cet article, nous n’aborderons pas les spécificités du bail mobilité, qui va de 1 à 10 mois et ne peut pas être renouvelé. Nous nous concentrons ici sur les baux d’habitation.

Ainsi, pour un logement vide, la durée du bail est au moins de 3 ans tandis que pour un logement meublé, elle est d’au moins un an.

Dans les deux cas, le locataire pourra mettre fin au bail à tout moment, mais le délai de préavis sera de 3 mois pour un logement vide (parfois moins dans certaines communes) et de 1 mois pour un logement meublé.

Quant à lui, le bailleur pourra mettre fin au contrat à l’échéance du bail et pour l’un des motifs autorisés tels que la reprise du logement pour habiter ou vendre. Le délai de préavis sera de 6 mois en logement vide et 3 mois en meublé.

Loyer

Le loyer d’un logement meublé sera plus élevé que celui de ce même logement loué vide (entre 5 et 30 % de plus).

Caution

Le montant de la caution (ou dépôt de garantie) sera au maximum celui d’un mois de loyer hors charges pour un logement vide et de deux mois pour un meublé.

Fiscalité

Concernant l’impôt sur le revenu, le propriétaire doit déclarer les loyers en tant que revenus fonciers si le logement est vide et en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le logement est meublé.

Meublé

Les particuliers louant un logement meublé ont généralement le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avec le régime forfaitaire « micro-Bic », ils sont imposés sur la moitié de leurs loyers pour un bien classique. Le principal avantage de ce régime est sa simplicité.

Le régime réel est automatique et obligatoire dès que les recettes sont supérieures à 72 000 € par an et il est optionnel en dessous de ce plafond. Avec ce régime, il est possible de déduire plusieurs charges (taxe foncière, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) des loyers et d’appliquer des amortissements. Cela permet de réduire la base imposable des loyers.

Pour savoir quel régime est le plus adapté à leur situation, les bailleurs peuvent demander conseil à un expert ou faire une simulation sur le site de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement).

Non meublé

Comme pour les logements meublés, il existe deux régimes pour les logements vides. Avec le régime forfaitaire dit « micro-foncier », le fisc ne compte que 70 % des loyers pour calculer le montant d’imposition du propriétaire.

Bon à savoir : le régime forfaitaire n’est accessible que si les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 € par an.

Le régime réel, lui, permet au bailleur de déduire des charges et frais des loyers (frais d’administration, de gestion, d’entretien, d’amélioration et de réparation, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, etc.).

Bon à savoir : le choix du régime réel entraîne une application pendant 3 ans au minimum. Au bout de ces trois années, l’option devient annuelle.

Rentabilité

La différence de rentabilité entre un logement non meublé et un logement meublé se discute. En effet, si les loyers sont plus élevés et la fiscalité plus intéressante avec un logement meublé, les changements de locataires sont également plus fréquents.

Un meublé peut donc entraîner plus de frais, d’efforts et de temps de battement entre chaque occupation du logement. La fourniture de meubles peut représenter des investissements supplémentaires. À l’entrée et à la sortie du locataire, il est d’ailleurs nécessaire de faire l’inventaire du mobilier pour déterminer les éventuelles réparations ou les achats à faire. Si des éléments manquent, le logement ne peut pas être qualifié de meublé.

De manière générale, la location d’un bien meublé présente une meilleure rentabilité brute que celle d’un non meublé, mais il faut aussi tenir compte des charges et des taxes locales (taxe foncière, certaines charges de copropriété et frais de gestion) ainsi que de la tranche marginale d’imposition, sans oublier la simplicité de gestion.

Offre et demande

Autre point non négligeable : la loi de l’offre et la demande. Existe-t-il une demande de logements meublés dans la zone dans laquelle votre bien se trouve ? Ce type de bien intéresse souvent les étudiants.

À partir de quand un logement est-il considéré comme meublé ?

Le logement meublé doit, selon le décret 2015-981 du 31 juillet 2015, inclure un minimum d’éléments :

• une literie (couette ou couverture) ;
• un dispositif d’occultation dans la chambre (volets ou rideaux) ;
• des plaques de cuisson et un four (ou four à micro-ondes) ;
• un réfrigérateur avec un congélateur ou un compartiment à congélation ;
• de la vaisselle pour les repas et des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères pour le rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté.

Meublé ou vide, le logement loué doit dans tous les cas être un logement décent.