Plan d'apurement : comment l'instaurer pour rembourser une dette de loyer ?

Un locataire peut être amené à rencontrer des difficultés de paiement, entraînant des impayés de loyers. Impayés qui nuisent au propriétaire. Afin de régler la situation, les deux parties tentent en général de trouver un accord amiable, en instaurant par exemple un plan d’apurement. Principe, contenu, avantages… Retour sur ce dispositif qui facilite le remboursement d’une dette locative.

En quoi consiste le plan d’apurement ?

Face à un impayé de loyer, propriétaire et locataire essaient généralement de trouver, en premier lieu, un accord amiable. Celui-ci peut alors prendre la forme d’un plan d’apurement, qui consiste à échelonner le paiement de la dette de loyer. Ainsi, le remboursement s’en trouve facilité pour le locataire.

Si cette démarche amiable est souvent à l’initiative du propriétaire ou du locataire, d’autres acteurs peuvent aussi proposer de l’instaurer comme la CAF lorsqu’une aide au logement est versée ou un conciliateur de justice mandaté par le propriétaire.

Loyers impayés : quels sont les avantages du plan d’apurement ?

Le plan d’apurement est une solution intéressante que ce soit pour le locataire ou le propriétaire. Il permet au premier d’obtenir un délai, parfois indispensable, pour régulariser sa situation et rembourser sa dette. Il lui évite également d’accumuler les loyers impayés jusqu’au point de non-retour et d’être confronté à une procédure judiciaire. En proposant de lui-même le plan d’apurement, le locataire montre à son propriétaire qu’il est enclin au dialogue.

Du côté du bailleur, le plan d’apurement n’est pas sans intérêt. En effet, il lui permet d’éviter la procédure de résiliation du bail ou d’expulsion, qui est aussi longue que coûteuse.

Le plan d’apurement est un accord amiable. Il doit donc avoir l’approbation des deux parties, qui sont tout à fait à même de le refuser. Dans ce cas, le propriétaire n’aura d’autre solution que de mettre en demeure le locataire, le sommant ainsi de régler sa dette locative.

Comment le mettre en place pour rembourser une dette de loyer ?

Lorsqu’un bailleur constate un impayé de loyer, il doit avant toute chose contacter le locataire et l’interroger sur les raisons de l’incident. Il peut s’agir d’une omission, d’un retard ou d’une difficulté passagère, qui sera réglée dans la foulée, sans instaurant d’un plan d’apurement. Toutefois, il est possible que le problème soit plus important (séparation, perte d’emploi, etc.), occasionnant plus d’un impayé.

Procédure pour instaurer ce dispositif

Bailleur et locataire doivent s’entendre sur l’établissement du plan d’apurement et définir d’un commun accord ses modalités : nombre d’échéances, fréquence et montant. Il leur faudra fixer des échéances de paiement réalistes en prenant en compte les ressources du locataire. Différents accords sont possibles :

• le locataire s’engage à rembourser l’intégralité de la dette selon l’échéancier ;
• le bailleur accepte de renoncer à une partie de la somme due et perçoit le reste de la dette de manière échelonnée en même temps que les prochains loyers ;
• le bailleur renonce au remboursement des loyers impayés. En échange, le locataire est tenu de régler en temps et en heure les futurs loyers.

Le bailleur devra également informer la CAF des impayés de loyers lorsque le locataire bénéficie d’une aide au logement. Celle-ci maintiendra alors pendant 6 mois le versement pour laisser le temps au locataire et au bailleur de trouver un accord amiable. En l’absence de solution une fois ce délai dépassé, elle établira un plan d’apurement sur 3 ans et mettra en demeure le locataire de régler chaque mois, en plus des loyers actuels, les arriérés à raison d’1/36ème.

Contenu du plan d’apurement : les mentions obligatoires

Le plan d’apurement est un accord écrit conclu entre le propriétaire et le locataire. Il devra obligatoirement contenir diverses informations :

• les coordonnées du propriétaire et du locataire ;
• la date de signature du bail ;
• le montant de la dette de loyer (y compris des charges locatives) ;
• l’échéancier de paiement mis en place, en indiquant la somme impayée et le montant des loyers à venir ;
• l’engagement du locataire, tenu de respecter les modalités de paiement définies ;
• la date, le lieu et la signature des deux parties.

Ce plan d’apurement est à réaliser en deux exemplaires, pour chacune des parties. La CAF propose sur son site un modèle de plan d’apurement, à adapter selon la situation, comportant toutes les mentions obligatoires.

Quelles sanctions en cas de non-respect du plan d’apurement ?

Un locataire ne parvenant pas à respecter l’échéancier de paiement prévu par le plan d’apurement encourt des sanctions. En premier lieu, il risque la suspension du versement des allocations logement CAF. Puis il lui faudra en assumant les répercussions, en sachant que le propriétaire peut :

• essayer de trouver une nouvelle solution amiable, en saisissant par exemple un conciliateur de justice ou en effaçant une partie de la dette. Il est aussi en droit de demander au locataire de quitter le logement ;
• saisir la justice afin d’obtenir le remboursement des loyers impayés ou la résiliation du bail. En outre, il peut débuter une procédure d’expulsion.

Les autres aides au logement pour éviter les loyers impayés

Pour obtenir le paiement des impayés, le propriétaire peut se tourner vers la personne qui s’est portée caution, Action Logement lorsque le locataire bénéficie de la garantie Visale ou son assurance s’il a souscrit une assurance garantissant les impayés.

De son côté, le locataire peut obtenir un accompagnement en saisissant le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Celui-ci accordera, sous conditions, une aide à destination du bailleur pour éponger une partie de la dette. Enfin si la situation financière ne s’arrange pas, le locataire a la possibilité de déposer un dossier devant la commission de surendettement des particuliers.