Une autorisation est-elle nécessaire pour la construction d'un mur mitoyen ?
La construction d’un mur mitoyen est encadrée par des règles. Comment la mitoyenneté se définit-elle juridiquement ? Une autorisation est-elle nécessaire pour élever le mur mitoyen ? Quels sont les droits et obligations des voisins copropriétaires ? Découvrez quelle est la réglementation en matière de mitoyenneté lors de la construction du mur.
Qu’entend-on par mur mitoyen ?
Un mur mitoyen est une construction verticale commune qui se dresse entre deux voisins.
Plus précisément, un mur est mitoyen s’il répond à l’une de ces conditions :
- séparer deux bâtiments qui appartiennent à deux propriétaires distincts ;
- séparer deux jardins ou cours appartenant à deux propriétaires distincts ;
- séparer deux enclos situés dans des champs appartenant à deux propriétaires distincts.
La mitoyenneté peut porter sur :
- la totalité du mur ;
- une partie.
Le Code civil régit la mitoyenneté dans ses articles 653 à 673.
Construction de mur mitoyen : faut-il une autorisation ?
Si vous souhaitez construire un mur mitoyen avec votre voisin, sachez que vous n’avez pas besoin d’autorisation, à condition que :
- le mur ne dépasse pas 2 mètres ;
- le PLU de votre commune ne prévoit pas de dispositions contraires.
Au-delà de 2 mètres, vous devez demander une autorisation préalable de travaux auprès de la mairie de la résidence dans laquelle vous avez prévu d’élever le mur.
Quelles sont les conséquences juridiques de la construction d’un mur mitoyen ?
L’indivision
Contrairement à ce que l’on pense souvent, un mur mitoyen n’appartient pas à moitié à un propriétaire et à moitié à l’autre.
Il s’agit en réalité d’une copropriété. Chaque voisin est par conséquent copropriétaire du mur. La copropriété est dite forcée, car elle est en théorie perpétuelle.
Les droits des copropriétaires
En tant que copropriétaire, vous pouvez :
- appuyer une construction sur le mur, avec l’accord de l’autre copropriétaire ;
- enfoncer des poutres, avec l’accord de l’autre copropriétaire ;
- appuyer des plantations en espalier, sans jamais dépasser la crête du mur ;
- louer le mur à des fins publicitaires ;
- réaliser une ouverture (mur, fenêtre), avec l’accord de l’autre copropriétaire.
Les obligations des copropriétaires
Cette situation juridique entraîne plusieurs conséquences :
- Une fois le mur mitoyen construit, il doit alors être réparé, entretenu et éventuellement reconstruit d’un commun accord et sur les deniers des deux copropriétaires, à parts égales ou proportionnellement, si une partie est privative ;
- Chaque copropriétaire est responsable des dégradations causées et devra régler seul les frais de remise en l’état, de son plein gré ou en exécution d’une décision de justice ;
- Chaque copropriétaire est responsable des atteintes faites aux droits du voisin.
Peut-on surélever un mur existant ?
Le copropriétaire d’un mur mitoyen est tout à fait en droit de décider seul de surélever un mur mitoyen existant ou de le renforcer.
Dans ce cas, les conséquences sont triples :
- il assumera seul les frais de surélévation ou de renforcement ;
- il sera l’unique propriétaire de cette partie supplémentaire ;
- il assumera seul les frais d’entretien et de réparation de cette partie.
A-t-on le droit de supprimer la mitoyenneté d’un mur ?
Il est possible de supprimer la mitoyenneté d’un mur. Ceci peut être fait de deux façons :
- par achat du mur : vous devez demander au voisin s’il accepte de vous vendre la partie dont il est copropriétaire. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. L’acte de vente sera ensuite dressé par le notaire ;
- par abandon de la mitoyenneté : dans ce cas de figure, vous renoncez à vos droits sur le mur. Cela est possible à condition que vous ne soyez propriétaire d’aucune construction appuyée dessus ou que le mur ne retienne ni vos terres ni celles du voisin. Avant de signer l’acte d’abandon chez le notaire, vous devez informer votre voisin de votre volonté de renonciation.
Comment apporter la preuve de la non-mitoyenneté ?
La non-mitoyenneté peut être apportée de deux façons :
- un titre de propriété ;
- la prescription de 30 ans, lorsqu’un voisin répare ou entretient seul un mur.
