10 ans pour contester ses charges de copropriété

Dans un arrêt du 1^er février 2018, la Cour de cassation rappelle que l’action en contestation d’un appel de charges de copropriété se prescrit par 10 ans. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Le délai maximum pour régler des charges de copropriété

Dans une copropriété, lorsque des travaux sont réalisés, les copropriétaires reçoivent un appel de charges leur présentant la somme qu’ils devront verser. Le paiement de ces charges doit intervenir au plus tard le 1^er jour de chaque trimestre. Pour le règlement des travaux, l’assemblée peut toutefois prévoir d’autres échéances. Le syndic doit donc adresser les appels de charges avant cette échéance à chaque copropriétaire.

Dès lors que le délai maximum pour régler ces charges est dépassé, différentes sanctions peuvent s’appliquer. En effet, le syndic a la possibilité de mettre en demeure le débiteur concerné. Si malgré cela, ce dernier ne règle pas ses charges dans les 30 jours, la copropriété pourra saisir le tribunal et demander le paiement de la totalité des charges annuelles comprises dans le budget prévisionnel. Si le lot est mis en location, elle pourra obtenir que les loyers lui soient versés directement. Il faut enfin préciser que la copropriété bénéficie d’une hypothèque légale lui permettant de réclamer la vente du bien afin de se faire rembourser.

Comment contester un appel de charges de copropriété ?

Le règlement de copropriété répartit les charges proportionnellement à la valeur de chaque lot. Le copropriétaire peut contester la répartition des charges qui lui sont demandées au vu de la superficie de son lot ou de leur pertinence par rapport aux travaux envisagés. Pour contester sa quote-part, il devra soumettre une proposition de modification des charges à l’assemblée générale et obtenir l’unanimité. À défaut, il pourra saisir le Tribunal de Grande Instance.

S’il juge excessif un appel de charges, le copropriétaire est en droit de contester les sommes qui lui sont réclamées. Dans un arrêt rendu le 1^er février 2018, un copropriétaire a ainsi assigné le syndic des copropriétaires de l’immeuble en contestation de son appel de charges du 11 février 2013. En appel, le copropriétaire a demandé l’annulation d’une décision prise par l’assemblée générale le 4 juin 2013. La cour d’appel a déclaré irrecevable cette demande soutenant que la contestation n’a pas été formée dans le délai de 2 mois suivant la réception du procès-verbal de l’assemblée générale. L’arrêt d’appel a été cassé. En effet, la Cour de cassation a considéré qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la contestation d’un appel de charges est une action personnelle qui se prescrit par 10 ans. Les comptes personnels établissant les charges dues par un copropriétaire à la copropriété ne sont pas votés par l’assemblée générale. La contestation formée par le copropriétaire était donc recevable.

Ainsi, un copropriétaire qui ne conteste pas les comptes de la copropriété approuvés en assemblée générale, mais son décompte individuel correspondant au montant des charges qui lui sont réclamées est soumis à la prescription décennale et non au délai de prescription applicable pour contester une décision d’assemblée générale qui est de 2 mois.