Un bailleur social peut augmenter le prix du loyer pendant le bail, dans la limite prévue par la convention
Par un arrêt rendu le 18 janvier 2018, la Cour de cassation indique qu’il est possible de déroger à l’un des principes fondamentaux du droit commercial, à savoir le caractère synallagmatique du contrat de bail, pour des motifs d’intérêt général. Détails.
La fixation d’un nouveau loyer au bail en cours est-elle contraire à la Constitution ?
L’article L. 353-16 du Code de la construction et de l’habitation autorise le bailleur social à augmenter le montant du loyer du bail en cours, dans la limite du maximum prévu par la convention signée avec l’État.
La Cour de cassation, saisie par les locataires sur la constitutionnalité de cette disposition, a estimé dans un arrêt du 18 janvier 2018 que cette question ne présentait pas de caractère sérieux.
En l’espèce, des locataires de HLM contestaient une augmentation de loyer intervenue en cours de bail et liée au conventionnement de leur logement. Rappelons que, dans le cas d’un logement conventionné APL (Aide personnalisée au logement), le bailleur s’engage à louer son bien à un public ciblé et à appliquer un loyer plafonné. En contrepartie, l’État prend en charge une partie du loyer et verse directement au propriétaire l’APL qui viendra en déduction du loyer payé par le locataire.
L’article L. 351-2 précise le champ d’application des conventions collectives relatives à l’APL. Sont notamment concernés les logements à usage locatif détenus ou gérés par des organismes d’habitation à loyer modéré, appartenant aux bailleurs du secteur locatif ou à d’autres bailleurs à condition que ces derniers respectent certaines obligations définies par décret et précisées par des conventions.
Une hausse du montant du loyer social justifiée par un motif d’intérêt général
Les juges précisent que cette hausse est plafonnée et proportionnée aux ressources des occupants du logement. Par ailleurs, elle est justifiée par un motif d’intérêt général qui vise à assurer le droit au logement des locataires justifiant de ressources modestes et à financer la construction ou l’amélioration du parc locatif social.
Dans de telles circonstances, la Cour de cassation considère que l’atteinte portée aux contrats n’est pas disproportionnée et qu’il n’est pas nécessaire de soumettre cette question au Conseil constitutionnel. Dans cette affaire, le propriétaire avait modifié la situation de son logement afin d’en faire un logement social. De fait, il pouvait imposer une modification unilatérale du contrat de bail à son locataire bien qu’en principe, un tel acte conclu entre deux personnes ne peut être modifié que d’un commun accord et sous réserve de respecter certaines conditions.
