Investir dans une résidence de tourisme

Vous souhaitez placer votre argent ? La résidence de tourisme peut se révéler être un investissement tout à fait intéressant. Ce modèle n’est toutefois pas sans limites. Comment fonctionne l’investissement locatif en résidence de tourisme ? Quels sont les avantages fiscaux ? Quels sont les inconvénients. Essayons d’y voir plus clair.

Une résidence de tourisme, qu’est-ce que c’est ?

Des logements de vacances gérés par une société de gestion

Chacun des appartements est voué à être loué par des vacanciers pour une durée nécessairement inférieure à 90 jours. Le logement peut être loué à la journée, à la semaine ou au mois. L’ensemble des logements est géré par une unique société de gestion.

Une résidence de tourisme offre aux locataires d’appartements ou de petites maisons meublés des services et équipements communs à toute la résidence (fourniture de serviettes et draps, entretien, restauration, réception, laverie, piscine, sauna, etc.), comme ce pourrait être le cas dans un hôtel. Les appartements sont malgré tout équipés. Ils possèdent en effet une cuisine et une salle de bain privées, afin que chaque locataire puisse y vivre en toute indépendance.

Quelle différence entre une résidence de tourisme et un meublé de tourisme ?

Une résidence de tourisme ne doit pas être confondue avec un meublé de tourisme. Dans ce dernier cas, le logement peut se trouver dans une résidence traditionnelle, dans laquelle des particuliers vivent à l’année. Le propriétaire choisit de meubler son appartement ou son studio, dans le but de le louer à des vacanciers pour de courts séjours d’une durée maximale de 90 jours.

Si le propriétaire n’est pas non plus supposé y vivre, il pourra en revanche plus facilement transformer le classement du bien en logement non touristique. Au contraire, en ce qui concerne la résidence de tourisme, celle-ci est destinée depuis le permis de construire à un usage touristique.

Pourquoi investir dans une résidence de tourisme ?

Les atouts de l’investissement en résidence de tourisme sont nombreux :

• Une société de gestion qui gère le logement touristique : Vous n’avez par conséquent aucune contrainte de gestion locative. L’opérateur prend tout en charge, comme la conclusion du contrat de bail saisonnier, la mise en location ou encore l’état des lieux ;
• Des logements neufs qui limitent les risques de devoir dépenser des sommes importantes dans des travaux, au moins durant une dizaine d’années ;
• Des revenus plus intéressants qu’en location non touristique ;
• La possibilité de récupérer la TVA de 20 % ;
• Des charges payées par la société de gestion ;
• Un investissement en zone touristique qui ne perd pas de valeur.

Investissement locatif en résidence touristique : comment ça marche ?

Quels régimes fiscaux ?

Si vos recettes locatives ne dépassent pas le montant plafond de 23 000 euros par an ou le montant total de toutes les recettes cumulées du foyer fiscal (pensions, salaires, rentes viagères, etc.), vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Dans ce cas, les revenus locatifs peuvent alors relever des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au lieu d’être imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il vous sera alors possible de profiter de certaines réductions en fonction de votre régime fiscal :

• Régime forfaitaire ou micro-BIC : taxation sur la moitié des revenus ;
• Régime réel : Au-dessus de 70 000 euros de recettes locatives ou éventuellement sur demande lorsque vos recettes sont inférieures, vous pourrez être autorisés à déduire de vos loyers l’ensemble des charges liées à votre investissement (frais de comptabilité, intérêts d’emprunts, taxe foncière, etc.),

L’investissement locatif dans les stations balnéaires et à la montagne

Investir dans une résidence de tourisme située à proximité d’une station balnéaire peut s’avérer très rentable. Sur ce plan, la Côte d’Azur, la côte atlantique sud et la côte aquitaine sont à privilégier.

Les stations de montagne de plus de 1 800 mètres ne sont pas en reste. Elles sont en effet fréquentées tant en hiver qu’en été.

Comment choisir sa résidence ?

Trois critères essentiels sont à prendre en compte lorsque vous décidez d’investir dans une résidence de tourisme :

• La durée du bail signé avec la société de gestion : Si elle est de 9 ans minimum, elle peut néanmoins parfois aller jusqu’à 12 ans ;
• La réputation et la solidité de la société de gestion : S’il s’agit d’un opérateur méconnu ou peu fiable, passez votre chemin ;
• L’emplacement du bien : Si votre logement ne risque pas de perdre en valeur, à partir du moment où il se situe en zone touristique, il est néanmoins préférable de prêter attention à sa localisation précise, proche des commerces et de toutes les facilités chères aux vacanciers.

Quels sont les risques et les limites ?

Si les résidences de tourisme présentent de nombreux avantages, il existe toutefois quelques limites que vous devez connaître.

Des frais annexes à ne pas négliger

La rentabilité de l’investissement ne doit pas occulter certains frais annexes à prendre en compte :

• La taxe foncière, parfois importante dans certaines zones touristiques ;
• Les travaux de remise en l’état, lorsque le bail est terminé ;
• Les éventuelles baisses de loyer si la société de gestion fait faillite et qu’il faut retrouver une nouvelle société exploitante qui peut éventuellement négocier des loyers plus bas.

Un logement uniquement touristique

Sachez qu’il est impossible d’occuper les lieux en tant qu’habitant à titre principal. Ce logement ne doit être réservé qu’à l’occupation touristique. Ce ne peut être une résidence principale que vous choisissez de louer ponctuellement en location saisonnière. Le code de la construction et de l’urbanisme définit en effet comme un « hébergement hôtelier et touristique » qui ne peut être occupé plus de 90 jours consécutifs. Dépasser cette durée est illégal.

Certains promoteurs proposent toutefois aux propriétaires de pouvoir profiter de leur appartement quelques semaines par an. Si cette offre peut sembler séduisante, elle représente néanmoins un manque à gagner. Aucun loyer ne sera en effet perçu durant cette période. Ces semaines seront par ailleurs malgré tout imposables.

Une mise en gestion obligatoire

Si vous avez investi dans une résidence de tourisme qui peut être éligible au dispositif Censi-Bouvard, vous êtes alors tenu de confier la gestion de votre logement de tourisme à une société spécialisée qui prendra en charge sa gestion durant 9 ans au minimum.

Des difficultés de revente

Si la résidence de tourisme est un placement financier intéressant, la plupart des acquéreurs de biens immobiliers recherchent néanmoins des logements pour un usage personnel ou pour le louer éventuellement en meublé de tourisme. Il se peut par conséquent que vous rencontriez des difficultés pour revendre votre résidence de tourisme, si vous souhaitez vous en défaire.