Louer un logement à un membre de sa famille : comment ça marche ?
En France, de nombreux étudiants sont locataires de leurs parents, tout comme des personnes âgées peuvent louer un logement appartenant à leurs enfants. Mais les conditions pour avoir recours à cette pratique sont bien encadrées. À quel membre de la famille peut-on louer son bien ? Comment fixer le prix du loyer et surtout, le locataire peut-il prétendre aux aides au logement ? Tour du sujet.
Comment louer un bien immobilier à un ascendant ou descendant ?
La loi française autorise la location d’un appartement ou d’une maison à un enfant ou à un parent. Pour cela, deux options sont possibles.
Le contrat de location classique
Ce cas de figure nécessite la rédaction d’un bail conforme au modèle légal, imposé par la loi du 1er août 2015, dans lequel figurera :
- le versement d’un loyer mensuel par l’occupant
- les modalités de son paiement
- les modalités de la récupération des charges locatives
Le versement du loyer est obligatoire.
L’hébergement à titre gratuit
Dans ce cas-là, le bailleur ne peut :
- ni percevoir de revenus fonciers
- ni générer de charges déductibles sur son bien immobilier
Bon à savoir : si le locataire fait partie d’une fratrie et si le bailleur n’est plus soumis à ses obligations parentales (étudiant à charge, enfant sans revenu), le locataire logé à titre gratuit peut voir sa part successorale amoindrie si ses frères et sœurs se sentent lésés et en font la demande.
Dans les deux cas, le recours à une agence immobilière n’est pas obligatoire.
Fixer le montant du loyer lorsque le bien est loué à un enfant ou un parent
Le montant du loyer est souvent un point complexe. En effet et en toute logique, les bailleurs hébergeant un membre de leur famille ne souhaitent pas fixer un loyer élevé. Pourtant, il est de rigueur que ce dernier soit conforme aux prix moyens pratiqués dans la ville, voire dans le quartier. Pour ce faire, l’ADIL (Agence départementale d’informations sur le logement) détient toutes les informations nécessaires.
Cela étant, un loyer plus bas que la moyenne du marché peut interpeller le Fisc qui sera en droit de lancer une procédure de redressement envers la famille. Pourquoi le Fisc peut-il intervenir dans le cadre d’une location intrafamiliale ? Tout simplement parce que ce type de pratique permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus fonciers.
D’autre part, avec un loyer bas, le Fisc considère que le bailleur peut également se réserver la jouissance du bien. De ce fait, il ne pourrait pas déduire de charges locatives, l’administration ne considérant pas cette pratique comme de la location à cause du loyer trop bas. Cela est formellement interdit par la loi, selon l’article 15 du Code général des impôts.
Dans le cadre d’une location intrafamiliale, le locataire peut-il bénéficier d’aides au logement ?
La réponse à cette question varie en fonction du lien de parenté entre le bailleur et le locataire.
En effet, s’il y a filiation directe (parents à enfants ou inversement, ainsi que grands-parents et arrière-grands-parents), le locataire ne peut faire une demande d’allocations logement. Cela est valable, quel que soit le statut du locataire (étudiant, demandeur d’emploi, personne handicapée, etc.).
Bon à savoir : si le type de location n’entre pas dans le cadre des lois Pinel ou Scellier et si le locataire est l’enfant des bailleurs, ce dernier peut être rattaché au foyer fiscal de ses ascendants.
Dans le cadre d’une famille recomposée, si le bailleur unique est le beau-parent, alors l’enfant hébergé peut prétendre aux aides au logement. Il en va de même si le bien appartient uniquement au gendre ou à la belle-fille du locataire.
A contrario, si le lien unissant le bailleur à son locataire n’est pas de filiation directe (oncle, tante, cousin, frère, sœur, neveux, filleul…), le locataire peut prétendre aux aides au logement, dans la mesure où celui-ci y est éligible.
Louer un logement à son enfant dans le cadre d’un programme de défiscalisation
Toute location en filiation directe (parents enfants ou enfants parents) sous couvert de la loi Pinel est autorisée par la loi. Toutefois, le loyer doit être en adéquation avec les moyennes légales. Le locataire ne peut percevoir d’aides au logement et ne peut pas non plus être rattaché au foyer fiscal des bailleurs. Il en va de même pour la loi Scellier (sauf programmes intermédiaires et sociaux).
En revanche, la loi Duflot interdit aux investisseurs de proposer leurs biens aux ascendants ou descendants.
Au terme des avantages fiscaux, le bailleur est libre de proposer son logement à n’importe quel membre de sa famille, suivant la loi en vigueur.
