La commission de l'agent immobilier est due dès lors que le compromis de vente est signé
La promesse synallagmatique de vente signée chez l’agent immobilier oblige à lui verser sa commission, même si l’acte notarié n’est pas signé par la suite. C’est en tout cas ce que vient d’affirmer la Cour de cassation dans un arrêt du 10 octobre 2018.
Le compromis de vente, un accord définitif sur le bien et le prix
Dans cette affaire, un compromis de vente établi par un agent immobilier avait été signé par les parties. 2 mois plus tard, les acquéreurs et le vendeur devaient réitérer la vente par acte authentique. Toutefois, les premiers ayant décidé de renoncer à l’opération, l’agent immobilier réclamait le paiement de ses honoraires. Dans un premier temps, la cour d’appel a rejeté sa demande aux motifs que la vente n’a pas abouti et l’acte notarié n’a jamais été signé.
L’arrêt du 10 octobre 2018 a ensuite été cassé par la Cour de cassation qui considère, sur la base de l’article 1589 du Code civil, que la signature du compromis de vente représente un accord définitif sur le bien et sur le prix. L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 conditionne la rémunération de l’agent immobilier à la signature de cet acte engageant les parties. Dès lors, l’absence d’acte notarié ne peut avoir pour effet de le priver de ses honoraires.
En l’absence d’acte authentique et en cas de refus de réitérer la vente de l’une des parties, la Cour de cassation reconnaît généralement un droit à indemnisation de l’agence immobilière. Cette indemnisation ne peut être supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser, conformément à l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 modifié par un décret du 24 juin 2015.
Dans un arrêt du 9 mai 2008, la Cour précisait même que lorsque l’acquéreur fait perdre à l’agent immobilier sa commission, il lui doit réparation sur le fondement de sa responsabilité délictuelle. Toutefois, il en va différemment si le compromis de vente prévoit une condition suspensive.
Cas d’un compromis de vente prévoyant une condition suspensive
La loi précise que lorsque l’engagement des parties comporte une condition suspensive, l’opération ne peut être considérée comme effectivement conclue. Pour rappel, une condition suspensive est une clause figurant dans l’avant-contrat de vente permettant de suspendre l’exécution du contrat jusqu’à la réalisation de l’évènement prévu. Il peut par exemple s’agir de l’obtention d’un prêt ou de la revente de l’ancien logement par l’acquéreur.
Ainsi, pour que l’intermédiaire puisse percevoir sa commission, la Cour exige que la vente soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit mentionnant l’engagement des parties. L’absence d’acte notarié ne constitue donc pas un obstacle à la demande de cette rémunération. Autrement dit, lorsque le compromis de vente ne contient pas de clauses suspensives rédhibitoires, la non-réitération de l’opération n’empêche pas l’agent immobilier de percevoir sa rémunération.
