Comment se déroule un compromis de vente ?

Si vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, il vous faut d’abord clarifier les conditions de vente. Pour cela, il est conseillé d’établir un compromis de vente avant de signer l’acte de vente définitif. D’un point de vue légal, ce document n’est pas obligatoire mais il est fortement recommandé pour un certain nombre de raisons. Dans cet article, découvrez en détail ce qu’est un compromis de vente, pourquoi il est important d’en signer un, ainsi que les différentes étapes clés lors de la signature du compromis.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Dans le cadre d’une transaction immobilière, le compromis de vente est un document juridique signé par l’acheteur et le vendeur, qui engage les deux parties avant de conclure l’acte de vente définitif. Il permet de fixer les conditions de vente ainsi que les modalités de vente du bien immobilier. La plupart du temps, il est rédigé par un notaire ou par l’agence immobilière en charge de la transaction, mais il est aussi possible qu’il soit rédigé par le vendeur ou l’acheteur lui-même.

Ce document doit comporter un certain nombre d’informations, notamment :

• le prix de vente du bien, validé par les deux parties ;
• les modalités de paiement (comprenant les informations sur un éventuel prêt immobilier) ;
• la durée de validité de la promesse de vente ;
• la date limite de signature de l’acte de vente final.

Le compromis de vente s’est démocratisé à partir de 1985, avec la création de la loi Pons. Cette loi avait pour but de simplifier les démarches administratives dans le cadre des transactions immobilières, mais aussi de protéger les acheteurs et les vendeurs. Pour éviter des modifications abusives dans le prix ou dans les conditions de vente avant la vente définitive, la loi Pons a imposé la rédaction d’un document écrit qui fixe les conditions et les obligations de chacune des parties.

À noter : le compromis de vente n’est pas une obligation légale, néanmoins, il est fortement recommandé d’en signer un.

Pourquoi est-il important de signer un compromis de vente ?

Si la signature d’un compromis de vente n’est pas obligatoire sur le plan légal, il s’agit toutefois d’une étape jugée aujourd’hui comme indispensable dans toute transaction immobilière. En effet, le compromis est un document administratif préliminaire à l’acte de vente, qui sert à sécuriser la vente ou l’achat immobilier en figeant le prix et les conditions de la transaction. Son principal intérêt est de prévenir les risques d’erreurs, d’abus ou de litiges entre l’acheteur et le vendeur. En signant le compromis, les deux parties s’engagent à reconnaître et respecter les conditions définies ensemble lorsque la vente sera effective.

Il s’agit en quelque sorte d’un document de pré-vente, qui stipule les informations essentielles comme le prix définitif de la vente, les modalités de paiement, la date limite de livraison du bien immobilier ainsi que d’éventuelles conditions suspensives, par exemple, la validation du prêt immobilier ou les résultats d’un diagnostic technique.

Cela permet au vendeur comme à l’acheteur de sécuriser la transaction, bien qu’il ne soit pas obligatoire, le compromis de vente a une valeur légale qui engage les deux parties à le respecter une fois qu’il a été signé. Ce document permet de se projeter dans la vente et de clarifier les engagements de chacun. En cas de non respect d’une des clauses inscrites dans le compromis signé, l’une ou l’autre partie sera en mesure d’engager une action en justice pour faire reconnaître ses droits.

La signature de ce document n’est donc pas à prendre à la légère. Il convient de bien vérifier les informations inscrites sur le compromis avant de le signer.

Les étapes clés d’un compromis de vente

Le compromis de vente est un document préliminaire à l’acte de vente final qui comporte un certain nombre d’étapes à respecter. Découvrons ensemble quelles sont les étapes clés d’un compromis de vente dans le cadre d’une transaction immobilière.

La négociation du prix et des conditions de vente du compromis de vente

Vous souhaitez acheter un bien immobilier. Vous avez effectué plusieurs visites, vous pensez avoir trouvé la perle rare et vous souhaitez manifester votre intérêt. La première chose à faire est de discuter du prix avec le vendeur.

En effet, la première étape vers la transaction effective est de négocier le prix et les conditions de vente. L’acheteur comme le vendeur doivent être d’accord sur le prix du bien immobilier, qu’il s’agisse du tarif initial proposé par le vendeur ou d’une négociation revue à la baisse. Une fois que le tarif est négocié, il faut se mettre d’accord sur les modalités de la vente : les modalités de paiement (surtout si un prêt immobilier va être contracté), les éventuelles clauses suspensives, la date limite de signature de la vente finale ou encore la date de livraison du bien immobilier.

Cette phase de négociation est très importante et ne doit pas être négligée. C’est ce qui vous permet de fixer les termes de la transaction et de sécuriser la vente pour les deux parties.

La rédaction du compromis de vente

Une fois que les modalités de la vente sont établies et acceptées par les deux parties, il convient de les mettre à l’écrit pour les valider de manière officielle. La rédaction du compromis de vente est la deuxième étape clé. Comme il s’agit d’un document officiel qui a une vraie valeur légale, il convient de le faire rédiger par un professionnel, comme un notaire ou bien l’agence immobilière chargée de superviser la transaction.

Même si vous laissez la rédaction du compromis à un expert, il convient toujours de vérifier que le document comporte à minima les informations suivantes :

• le prix final de la vente ;
• les modalités de paiement ;
• les éventuelles clauses suspensives (surtout si un prêt immobilier a été contracté) ;
• le délai de rétractation des deux parties ;
• la date limite de signature du contrat définitif de vente.

Tant que le compromis n’a pas été signé, des modifications peuvent être apportées au document.

Bon à savoir : un certain nombre de documents légaux peuvent être joints au compromis de vente. Il peut s’agir par exemple de diagnostics techniques, du règlement de la copropriété ou encore du carnet d’entretien de l’immeuble tenu par le syndic.

La signature du compromis de vente

La dernière étape, pas des moindres, est la signature du compromis de vente par l’acheteur et le vendeur. Cette partie ne doit pas être faite à la va-vite. La signature du compromis scelle l’accord entre le vendeur et l’acheteur et les engage contractuellement à respecter les termes définis dans le document. C’est pourquoi il convient de vérifier avec attention les conditions de vente inscrites dans celui-ci.

Toutefois, l’acheteur dispose de 10 jours de rétraction à compter de la date de signature du compromis pour renoncer à la vente, sans avoir de justificatif à fournir et sans avoir de pénalités. Passé ce délai de 10 jours, le compromis de vente devient définitif. Il engage alors de manière contractuelle et légale l’acheteur comme le vendeur en attendant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.

La plupart du temps, la signature du compromis de vente s’effectue chez le notaire ou l’agent immobilier qui a rédigé le document.

Quelles sont les étapes après la signature d’un compromis de vente ?

Comme évoqué ci-dessus, le compromis de vente n’est qu’un document préliminaire. Même s’il s’agit d’une étape clé, elle ne sert qu’à préparer la signature de l’acte de vente définitif.

Le délai de rétractation d’un compromis de vente

Après la signature du compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal de 10 jours pour renoncer à la transaction. Il n’a pas besoin de fournir de motif pour se rétracter, mais il doit prévenir le vendeur en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. La date d’envoi sert de preuve pour justifier que la rétractation a été effectuée dans le délai légal imparti.

Si des sommes ont déjà été versées au vendeur, celui-ci dispose de 21 jours pour les retourner à l’ancien acheteur. Il est important de noter que cette possibilité de désistement ne concerne que l’acheteur : une fois que le vendeur a signé le compromis, il n’est légalement plus en droit de se désister, sous peine de sanctions ou de poursuites.

Les clauses suspensives du compromis de vente

Le compromis de vente est bien souvent soumis à des clauses suspensives. Par définition, il s’agit d’une condition contractuelle selon laquelle un contrat ne devient effectif qu'en cas de survenue d'un événement futur et incertain. Si la condition n’est pas respectée, le contrat est caduc et automatiquement annulé. Ces clauses sont écrites noires sur blanc sur le compromis et doivent être validées en amont par les deux parties.

Dans le cadre d’une transaction immobilière, il peut y avoir plusieurs clauses suspensives. Cela peut être par exemple l’obtention d’un prêt immobilier ou encore le résultat d’un diagnostic technique. Si l’acheteur n’obtient pas son prêt, ou si le résultat du diagnostic technique n’est pas celui attendu, la vente peut être annulée. Les deux parties sont alors libérées de leur engagement. C’est ensuite au vendeur et à l’acheteur de trouver un nouvel arrangement s’ils souhaitent poursuivre la transaction immobilière.

La signature de l’acte de vente définitif

La dernière étape qui suit le compromis est la signature de l’acte de vente définitif. Cette signature doit obligatoirement s’effectuer chez un notaire et elle officialise la vente du bien immobilier entre le vendeur et l’acheteur.

Bon à savoir : en règle générale, le délai légal à respecter entre la signature du compromis et la signature de l’acte de vente est de 3 mois. Il ne peut pas dépasser les 4 mois, mais peut éventuellement être raccourci ou allongé en fonction des circonstances et de l’accord préalable des deux parties.

Ce délai s’explique en partie à cause des délais de rétractation prévus suite à la signature du compromis, mais aussi par les recherches effectuées par le notaire pour conclure l’étude notariale du bien. Cette étude notariale est obligatoire afin de garantir à l’acheteur une transaction sécurisée de son bien immobilier.

L’acte de vente définitif est un document légal qui doit comporter un certain nombre d’informations. En premier lieu, il doit reprendre toutes les informations mentionnées dans le compromis de vente initial. Il peut toutefois comporter de nouveaux éléments ou des modifications, si elles sont acceptées par l’acheteur et le vendeur. Lorsque l’acte de vente est signé, la vente est définitive. Les deux parties sont engagées et l’acte ne peut être annulé, sauf cas exceptionnel.