Immobilier locatif : le mauvais rendement d'un bien n'est pas un vice caché
Le vendeur doit garantir le potentiel du bien immobilier qu’il cède et non la rentabilité économique espérée par l’acheteur puisqu’il n’a pas la maîtrise de son utilisation ultérieure. L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 21 mars 2019 renforce la sécurité juridique des ventes d’immeubles. Zoom sur cette décision.
Les 3 conditions nécessaires pour invoquer l’existence d’un vice caché
L’article 1641 du Code civil précise qu’un vice caché est un défaut découvert après l’achat. Cette imperfection est suffisamment sérieuse pour rendre la chose achetée impropre à son usage d’origine. Plus précisément, l’existence d’un vice caché peut être invoquée dès lors que 3 conditions cumulatives sont réunies :
- le défaut ne doit pas être apparent lors de l’achat ni connu de l’acheteur au moment de la transaction
- le défaut doit rendre l’objet impropre à l’usage auquel il était destiné ou réduire très fortement son usage
- le vice doit être antérieur à la vente
L’acquéreur qui prouve l’existence d’un vice caché peut demander une remise sur le prix de vente, voire même l’annulation du contrat.
Le vendeur ne peut garantir la rentabilité économique du bien vendu
Dans cette affaire, l’acheteur d’un bien immobilier à usage locatif mécontent de l’absence de rentabilité de cet investissement a assigné les vendeurs en justice sur la base de divers fondements, dont la garantie légale des vices cachés. Toutefois, les juges du fond tout comme la Cour de cassation ont rejeté sa demande. En effet, cette dernière estime que les vendeurs, n’ayant plus la maîtrise sur l’utilisation, l’exploitation ou la gestion après la transaction, ne pouvaient garantir la rentabilité économique du bien. Le seul fait de ne pas avoir retiré le profit escompté de l’achat ne constitue pas un vice caché. En effet, l’insuffisante rentabilité d’un immeuble à usage locatif peut être liée à de nombreux facteurs et notamment à des fautes ou négligences commises par l’acquéreur lui-même.
La Cour ajoute que le fait que la rentabilité du bien ait été faussement annoncée comme plus intéressante par le vendeur n’est pas un argument suffisant pour prouver l’existence d’un vice caché. La décision rendue pas la Haute juridiction le 21 mars 2019 n’est pas inédite et rappelle l’importance de différencier la rentabilité économique du potentiel technique de rendement qui peut permettre à l’acheteur d’agir sur le fondement des vices cachés.
