Logement neuf : quelles indemnités en cas de retard de livraison ?

De nombreux facteurs peuvent impacter le délai de livraison de votre logement en construction. De fait, il est courant que les chantiers subissent des retards, que votre future habitation soit un appartement ou une maison. Les contrats établis avec les promoteurs prévoient parfois des pénalités en cas de retard de livraison. Dans quels cas et comment est-il donc possible de réclamer des indemnités de retard ?

Les indemnités possibles en cas de retard de livraison

Les modalités d’indemnisation diffèrent selon que le chantier concerne une habitation signée en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement ou « sur plans ») ou un logement signé en CCMI (Contrat de construction de maison individuelle). Il est donc primordial d’avoir une bonne connaissance du contrat signé afin de pouvoir y prétendre. Au-delà des pénalités prévues au contrat (ou non), il est possible dans certains cas de réclamer le paiement de dommages et intérêts.

Construction signée en CCMI

Le code de la construction de l’habitation prévoit des pénalités imputables au promoteur en cas de retard. C’est une disposition légale à laquelle chaque acquéreur a droit. Ces pénalités sont au minimum de 1/3 000e du prix de livraison multiplié par le nombre de jours de retard pris. Ainsi, pour une maison d’une valeur de 250 000 euros, les pénalités de retard s’élèveront à 83,33 euros par jour de retard, soit 2 500 euros pour 30 jours de retard.

Cette base de calcul est un minimum légal, mais peut être vue à la hausse dans le cadre d’une négociation avec le promoteur lors de la constitution du contrat de construction.

Construction signée en VEFA

En revanche, dans le cas de la construction d’un appartement ou d’une maison signée avec un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, par défaut, aucune disposition n’oblige légalement les promoteurs à indemniser leurs clients en cas de retard.

Certains contrats prévoient tout de même une clause imposant des pénalités de retard (par exemple 1/3 000e du prix du bien par jour, comme pour un contrat en CCMI), mais cela reste très rare.

Dommages et intérêts

Que ce soit dans le cadre d’un CCMI ou d’une VEFA, l’acquéreur peut réclamer le paiement de dommages et intérêts s’il parvient à démontrer un préjudice subi. Le préjudice peut être matériel et/ou moral. Dans le second cas, il sera très difficile à prouver, mais dans le premier cas, les préjudices matériels sont souvent des frais imprévus comme :

• le paiement d’un loyer durant la période de retard ;
• des frais supplémentaires de déménagement ;
• des frais de garde-meuble ;
• l’annulation d’une prestation de service ;
• etc.

Retards excluant la possibilité d’indemnité

Le contrat de vente doit prévoir une liste de retards considérés comme étant légitimes. Ce type de retard ne peut pas constituer la base d’une demande d’indemnités.

Les retards légitimes sont les retards dus à :

• des intempéries exceptionnelles ;
• des retards pris par les compagnies gérant les travaux de voirie et de réseaux n’incombant pas au promoteur immobilier ;
• des actes malveillants (vols, vandalismes) ;
• des accidents survenus sur le chantier ;
• l’impossibilité pour l’un des sous-traitants d’effectuer ses tâches (liquidation judiciaire, par exemple) ;
• des grèves du secteur de la construction ;
• la découverte d’éléments polluants sur le chantier ou de vestiges archéologiques ;
• des modifications de chantier demandées par le client ;
• un retard de paiement de la part du client.

À noter : la faillite d’une entreprise sous-traitante n’est pas toujours considérée comme constituant un retard légitime. Cela peut être le cas s’il s’agit par exemple d’une entreprise chargée des finitions. De même, si le promoteur justifie son retard par l’arrivée de fortes pluies alors que l’isolation externe du logement a déjà été réalisée, la légitimité du retard pourra ne pas être acceptée.

Dans tous les cas, le promoteur doit fournir des preuves de la légitimité du retard.

Le cas Covid : de nombreuses entreprises ayant dû fermer définitivement ou temporairement et une pénurie de matériaux (bois, acier, etc.) ayant été observée, la pandémie de Covid-19 a été considérée comme un cas de force majeure pouvant légitimer certains retards de construction.

La procédure à engager en cas de retard

Il est important de respecter une certaine procédure pour demander le paiement d’indemnités de retard (pénalités et/ou dommages et intérêts). Il est nécessaire de :

1. Communiquer en demandant les raisons du retard et une nouvelle date de livraison.
2. Constituer un dossier.
3. Envoyer une lettre de mise en demeure pour demander de terminer les travaux.
4. En cas de non-réponse sous 30 jours, envoyer une mise en demeure par huissier de justice. La date de réception de cette mise en demeure constituera la date de départ du calcul des pénalités de retard. Il est préférable qu’une date de livraison précise soit indiquée dans le contrat établi. En effet, une indication de trimestre reste une date floue sur laquelle le promoteur pourra jouer pour retarder ou échapper au paiement des indemnités de retard.
5. En cas de non-réponse, saisir le juge et éventuellement se rapprocher d’autres propriétaires pour constituer une association de défense afin de décupler le poids du dossier et réduire les frais.

À noter : il est possible de demander une indemnité jusqu’à 5 ans après la livraison du logement.

Et en cas d’abandon ou d’annulation du chantier ?

Tout contrat de construction doit offrir des garanties en cas d’arrêt du chantier. Dans le cas de l’abandon du chantier par le promoteur, il existe la garantie financière d’achèvement ou la garantie de remboursement.

La première permet de financer l’achèvement de la construction pour que le logement puisse être terminé et que l’acquéreur puisse pleinement en bénéficier.

La seconde, moins fréquente, prévoit le remboursement à l’acquéreur des sommes qu’il a versées en cas d’impossibilité d’achèvement du chantier.